Как узаконить перепланировку квартиры

Многих не устраивают типовые проекты жилья. В хрущевках пространство распределяется нерационально. Вы можете скорректировать этот недостаток путем ремонта. Внесенные изменения принимает БТИ после узаконивания перепланировки квартиры. До начала работ оформить документы проще. Больших трат времени и денег потребует согласование уже произведенных изменений.

Капитальный ремонт

Что допустимо и запрещено при перепланировке?

Категорически нельзя проводить:

  • работы по сносу несущих стен;
  • монтаж арки между кухней и жилой комнатой, если квартира газифицирована;
  • увеличение санузлов и кухни за счет комнат, если задействуется свыше 25% площади комнаты;
  • демонтаж и перенос коммуникаций;
  • размещение санузлов над комнатами соседей;
  • изготовление на балконе полов с подогревом, функционирующих от центрального отопления;
  • установку радиаторов на балконе, если они включены в общедомовую систему отопления;
  • перестройку балкона с целью увеличить его площадь за счет комнаты.

Монтаж комнаты с лоджией

Кухни с электроплитой разрешено соединять с комнатой аркой. Также оформить дверной проем можно между комнатой и балконом. В последнем случае арка должна быть не более метра в ширину.

Категорически нельзя ухудшать жилищные условия. В частных домах и на последних этажах многоэтажек можно за счет кухни расширить санузел, в других случаях нарушаются нормы СаНПиНа. Если соседи снизу сделали кухню больше за счет коридора, то это разрешено и вам. При любых работах в кухне должно остаться окно. Если вы его заложили, смонтируйте стеклянные перегородки между комнатой и кухней.

Создать студию с газовой плитой можно при помощи арки с установленными в ней дверями. Сделайте их раздвижными и держите открытыми. Санузлы можно увеличить за счет коридора, но вам нужно будет поднять в смежном помещении полы на 3-5 сантиметров. Стояки подачи и отведения воды переносить запрещено, но от них вы можете протянуть новые трубы, сохраняя их угол наклона.

Схема готового варианта

Эскиз и проект – в чем отличия?

Изменение облика квартиры оформляется документально. Если комнаты не меняют своего предназначения, а несущие конструкции не изменялись, согласование проводится по эскизу. Сделайте его самостоятельно, используя готовый план квартиры. На нем зеленым отметьте то, что возведете, а красным — изменяемые конструкции. Отобразите на эскизе:

  • монтаж перегородок;
  • замену окон;
  • новые дверные проемы;
  • разделение или объединение санузла.

Проект создать сложнее, он требует юридической регистрации. Наймите профессионалов, составляющих и согласующих проекты. Вам потребуется получить разрешения от СЭС, МЧС и архитектурного отдела. Проекты составляют в случаях:

  • установки тяжелых перегородок;
  • переноса помещений;
  • монтажа в двухуровневом жилье лестниц;
  • изменения слоев пола;
  • монтажа электрической плиты вместо газовой;
  • установки коммуникаций для сантехнического оборудования.

Лестничные пролеты

Эскиз и проект совпадают в одном – на них отображаются все изменения облика квартиры. При большом объеме работ составьте проект заранее, чтобы согласовать его по закону. Подготовку этого документа доверяйте лицензированной организации. Проект, подготовленный не уполномоченными на это лицами, рассматриваться не будет.

Как оформить перепланировку заблаговременно?

Начните со сбора документов:

  • действительный техпаспорт квартиры;
  • выписка из ЕГРН;
  • сведения о прописанных на жилплощади;
  • разрешение от всех прописанных, заверенное в ТСЖ;
  • сведения о состоянии финансово-лицевого счета;
  • заключение о соответствии нормам СЭС и о безопасности от МЧС;
  • эскиз или проект.

Важно! Выписка из ЕГРН подтверждает права собственника. Свидетельство с июля 2016 года не выдается. Вместо выписки можно представить документы о наследстве, договор дарения, ренты или купли-продажи.

Заключения из СЭС и МЧС выдаются после обращения в эти органы. Квартиру обязательно посетят представители этих организаций. Они установят соответствие нормам санитарной и пожарной безопасности.

С перечисленным списком бумаг отправляйтесь в жилищную инспекцию. На приеме у уполномоченного сотрудника составьте заявление в 2 экземплярах. Вместе с заявлением подаются все собранные документы. Сотрудники имеют право потребовать дополнительные бланки. Если перепланировка затронет интересы соседей, то разрешение требуется от них. На рассмотрение заявления уходит месяц.

Комиссия имеет право выдать разрешение или отказать в этом. После согласования у вас будет 4 месяца на проведение работ. По истечении этого срока необходимо будет пригласить инспектора, чтобы он подтвердил соответствие перепланировки плану. По окончании проверки им составляется акт о проведенных работах.

На основании акта вы получите новый технический план. Его выдают собственнику, обратившемуся в БТИ с актом, своим паспортом, разрешением на проведение работ, эскизом или копией проекта. Следующим шагом будет обращение в МФЦ для получения нового кадастрового плана. Изменения в кадастровый учет вносятся на основании заявления собственника, оплаты пошлины, нового технического плана и проверки жилплощади сотрудником.

Утверждение изменений в жилище

Важно! В Регистрационную палату вам придется обратиться, если увеличилась жилая площадь квартиры. Изменение данных о площади квартиры проводится и через МФЦ.

Что делать, если изменения уже внесены?

Легализовать перепланировку после окончания работ сложнее. Для этого необходимо обращаться в суд. По его решению вы сможете оставить внесенные изменения. В большинстве случаев БТИ настаивает на возврате квартиры в исходное состояние. Дополнительно собственнику нужно уплатить штраф до 30 тысяч рублей.

Важно! Собственники могут попытаться узаконить перепланировку через БТИ, если изменения были незначительны, и техники еще не внесли их в план.

Узаконивание перепланировки квартиры проводится на основании:

  • паспортов — кадастрового или технического;
  • подтверждения соответствия от СЭС;
  • проекта.

Сначала вам необходимо поставить в известность архитектурный отдел района о проведенных работах. Следом подавайте иск в суд. Вместе с ним представьте документы из списка выше, подтвердите право собственности выпиской из ЕГРН. Если в ходе заседания судья встал на вашу сторону, то на основании его решения вы получите на жилплощадь: новый техпаспорт от БТИ и кадастровый план. В МФЦ подайте заявление на внесение изменений в данные о регистрации, если вы увеличили площадь жилья.

Работа с документацией

Судебное разбирательство: его особенности

За рассмотрение вопроса о легализации внесенных изменений придется заплатить пошлину при подаче иска. Копии всех документов заверьте нотариально. Порядок узаконивания в судебном порядке предусматривает выступление истца. Ему нужно доказать:

  • безопасность самовольных изменений;
  • отсутствие нарушения интересов и прав других жильцов дома;
  • соответствие проведенных работ строительным нормам;
  • то, что усилия для оформления документов законным путем предпринимались.

Сложнее доказать, что вы предпринимали усилия для законного оформления изменений. Свидетельством этому может стать отказ БТИ. Готовьтесь понести дополнительные расходы на экспертизу. Ее назначает суд после исследования материалов дела. Экспертная оценка подтверждает обоснованность действий истца.

Если суд отказал в легализации проведенных работ, в течение месяца после выдачи постановления можно подать апелляцию. После рассмотрения апелляционной жалобы постановление вступает в законную силу в день выдачи. Суд второй инстанции может не встать на вашу сторону, тогда нужно вернуть квартиру в первоначальный вид.

Возвращение первоначального вида

Рассмотрение дела может затянуться на неопределенный срок, если представители муниципалитета выступают против перепланировки. Такое случается, если она опасна, чрезмерно нагружает несущие конструкции многоэтажки или создает неудобства соседям.

Как действовать: самостоятельно или через посредников?

Самостоятельно можно защищать свои интересы, если вы сделали незначительную перепланировку. Нет необходимости обращаться к специалистам при:

  • монтаже или сносе легких перегородок, не несущих стен;
  • сносе встроенных мебели или ее установке;
  • изменении расположения сантехники;
  • закладке дверных проемов в легких стенах.

На сайте каждого муниципалитета есть типовые схемы перепланировки, которые можно использовать при проведении работ. Перепланировка по этим рекомендациям легализуется без препятствий со стороны государственных органов. В перечисленных ситуациях вам достаточно составить эскиз и пройти облегченную процедуру.

Работа профессионалов

Специализированные организации будут полезны, если вы не ориентируетесь в жилищном законодательстве. Юристы знают все нюансы и способны найти доводы в пользу собственника даже в сложных случаях. С их помощью результат можно получить в сжатые сроки. Заплатить посредникам стоит, если вы готовите жилье к продаже. Не стоит самостоятельно заниматься оформлением перепланировки при масштабных изменениях, повлекших за собой создание проекта.

При выборе посредника обратите внимание на отзывы о компании и ее ценовую политику. Отдавайте предпочтение только компаниям, имеющим безупречную репутацию и адекватные цены. Перед заключением договора сориентируйтесь по стоимости в нескольких компаниях.

Особенности перепланировки ипотечной квартиры

Большинство квартир сейчас приобретается в ипотеку. Банк накладывает несколько ограничений. Одно из них касается изменения планировки. В договоре с кредитной организацией может содержаться пункт о запрете на перепланировку. Иногда изменение облика квартиры допускается, но с разрешения банка.

Финансовая организация старается обезопасить себя. Ремонт с перепланировкой грозит плательщику ипотеки затратами на оформление документов и проведение работ. Это часто приводит к задержкам по выплатам кредита или отказам в его погашении. Плательщик ипотеки может умышленно в ходе изменения облика квартиры обесценить ее, что при невыплате кредита повлечет убытки банка.

На стадии планирования изучите ипотечное соглашение. Если в нем есть пункт о запрете, отложите перепланировку до полного погашения займа. Легализовать перепланировку в квартире, находящейся под залогом, можно при письменном согласии банка.

Подайте в финансовую организацию заявление и приложите к нему проект. За рассмотрение банк возьмет от 2 до 5 тысяч рублей. Точная сумма зависит от принятой кредитной организацией ставки. Процедура согласования займет от 3 дней до недели.

Разрешение работ

Важно! Получайте разрешения только до начала работ. Изменение облика квартиры без ведома банка – грубое нарушение ипотечного соглашения. Оно чревато судебными тяжбами и потерей жилья. Жилищная инспекция не проведет процедуру узаконения новой планировки ипотечной квартиры без согласия банка.

Ипотечные кредиты практически не оформляют без страховки. Если есть дополнительное соглашение со страховой компанией, согласуйте работу с ней. Письменное разрешение из этой организации нужно для оформления документов в архитектурном отделе или БТИ.

Нарушение условий ипотеки может привести к тому, что банк отберет жилье и реализует его путем торгов. В большинстве финансовых организаций периодически проверяют состояние ипотечных квартир. Для этого они нанимают специалистов-оценщиков и направляют к заемщикам.

Ипотечное жилище

Важно! Специалисты рекомендуют не вносить изменения в планировку ипотечной квартиры. Найдите другие способы изменить комнаты, а к физическому переносу стен или коммуникаций вернитесь позже. Вы сэкономите несколько дней на сбор документов и деньги.

Во сколько обходится легализация перепланировки?

Дешевле согласовать свои действия с контролирующими органами заранее. Вам потребуется внести лишь несколько пошлин за получение новых документов и рассмотрение обращений. При незначительных изменениях вы сэкономите на услугах юристов и составителей проектной документации.

Глобальные изменения требуют обязательного вмешательства специалистов. Составление проекта они могут оценить свыше 4 тысяч рублей. Полный комплекс услуг может достигать 100 тысяч. В него входят: составление проекта, обращение в архитектурный отдел и участие в судебных заседаниях. Дополнительно оплачиваются издержки собственника.

Разработка плана

Приведем несколько примеров цен посредников в Москве:

  1. Согласование монтажа не несущих перегородок — от 30 до 50 тысяч рублей;
  2. Снос перегородки между кухней и комнатой или расширение ванной за счет холла легализуется за 60-100 тысяч рублей;
  3. Узаконить вмешательство в несущие конструкции обходится дороже. Услуги компании могут превысить 100 тысяч рублей.

Существенно экономят на перепланировке законопослушные собственники. Они оформляют документы вовремя, не платят штрафы, экономят на судебных издержках. Самоуправство в этом вопросе грозит прежде всего потерей времени. Квартира с несогласованной перепланировкой становится проблемной. Первые трудности возникают при продаже или сдаче в аренду. Наследование измененной жилплощади сопряжено с рядом трудностей. Вступающему в права собственности придется доказать, что не он проводил изменения. Наследнику нужно получить разрешение на легализацию изменений квартиры через суд, а потом — документы на собственность.

Пользуйтесь электроприборами так же, как раньше, а платите в 2 раза меньше!

Вы сможете платить за свет на 30-50% меньше в зависимости от того, какими именно электроприборами Вы пользуетесь.